יום ראשון, 12 ביולי 2020

קפריסין, נקודות למחשבה בעיסקאות נדל"ן בקפריסין Real estate in Cyprus

קפריסין, נקודות למחשבה בעיסקאות נדל"ן בקפריסין
Real estate in Cyprus
כדי שמישהו יהיה סוכן נדל"ן, עליו להיות רשום אצל רשם סוכני הנדל"ן (גוף ממשלתי) אשר בתורו דורש שכל סוכן רשום צריך להיות בעל ידע בסיסי בשוק ודרישות החינוך, ולעבור מבחן כתוב (ביוונית) לפני ההרשמה כסוכן נדל"ן מורשה.
סוכנים רשומים חייבים להחזיק משרד תקין, להחזיק בביטוח שיפוי מקצועי ולעקוב אחר הכללים והתקנות
המצב לגבי סוכני נדל"ן אינו בריא והוא גורם לוויכוח מתמיד בין מוכרי הנכסים, הקונים והסוכנים המבקשים עמלה.
מרבית העוולות תוקנו בעבר על ידי חוק סוכני נדל"ן, אך עדיין קיימות בעיות ניכרות במערכת היחסים של שני הצדדים, הזקוקות לתיקון.
מכיוון שלא כל סוכני הנדל"ן הם מלאכים, כך גם לא כל הספקים הם מלאכים ויש הרבה ידע בנושא.
ישנן הונאות לגבי כל אחד מהצדדים, כאן נתייחס לחלק מהבעיות שבהם נתונים סוכני הנדל"ן.
שלא כמו ברוב המדינות האחרות, ישנם כל מיני אנשים העוסקים בפעילות סוכנויות נדל"ן, החל מנהגי מוניות "קאובוי", פרילנסרים, ודיילים בבר ועד פרקליטים, רואי חשבון ואחרים.
אנשים אלה מצליחים בדרך זו או אחרת לעקוף את החוק, וטוענים כי כל קבלות שהם מקבלים למכירה אינן עמלה, אלא מחופשות תחת "דמי קידום מכירות", דמי מבוא וכו '.
אז יש לנו רשויות המס שלא יקבלו תשלומים כאלה לסוכנים שאינם רשומים כמנוכות ממס כאשר הספק תקוע באמצע (הספק אינו מסוגל להוון תשלומים כאלה מהכנסה ממכירות).
לגבי עמלת מכירות, החיוב הממוצע הוא 3-5%, אם הסוכן "מציג" קונה מוכן ומסוגל לספק (המילה "מציגה" היא כשלעצמה כזו שפתוחה לפרשנות).
העמלה היא הרבה, במיוחד עבור השוק היוקרתי.
עליכם לזכור כי החוק קובע עמלה של 3% בלבד (אם אין הסכם בכתב), אך הצדדים (סוכן וספק) יכולים להסכים על כל עמלה, ובלבד שהדבר ייעשה בכתב (רשויות המס לא יקבלו יותר מ- 3 % אם אין הסכם כזה).
לאלו הטוענים לעמלה במסווה של קידום, רשויות המס ידרשו פרטים על הקידום שבוצע על חשבון התובע, ואילו "דמי ההקדמה" המקובלים באופן כללי, מוטלת בספק גם על ידי רשויות המס בקפריסין .
בכלכלות "מתקדמות" יותר, לספקים או לסוכנים יש הסכם בלעדיות (לרוב 6 חודשים), אך באופן כללי מקומיים, כולל משקיעים זרים וקרנות הפועלים בקפריסין, אינם מקבלים זאת, ומכאן שיש לנו סוכנים המקדמים נכס בההוצאה שלהם.
בהיותם במדינה קטנה בה כולם מכירים זה את זה, קונים מעוניינים עוקפים את הסוכן ומביעים את העניין שלהם לספקים ישירות כדי לקבל מחיר מוזל.
אז בסופו של דבר, הסוכנים הלא בלעדיים מגבילים את הקידום שלהם.
הניסיון להימנע מעמלת הסוכן הוא דבר שכיח למדי וזה כולל אפילו את קרנות ההשקעה הרב-לאומיות הגדולות, לפיה, אם לא יבצעו הליכים קפדניים, הם עשויים לסרב להתחייבותם על ידי למשל לא למלא טופס מסוים.
במיוחד בזמני מכירות קשים אלה, קנייה ישירה היא לטובתם של שניהם על ידי ביצוע ללא העמלה ששילם הספק, הם מקבלים מחיר מוזל.
בהונאה זו נגד הסוכנים, הרשו לי לפרט את הדוגמאות האחרונות האחרונות.
הסוכן קידם נכס ולקוח סיני הביע עניין באמצעות עורך דינו.
הרבה עקבו אחר אימיילים עם הידיעה של הספק.
הקונה פנה ישירות אל הספק ובאמצעות סנגורו טען שניהם כי לסוכן לא היה שום קשר לעסקה עם הספק באומרו שלסוכן אין את הקונה לחתום על הצהרה מסוימת.
התוצאה הסופית, מלבד הסוכן, הספק והקונה שמחים לחסוך את עמלת 5%.
הנושא יעבור כעת בדרך החוקית כאשר הסוכן יניח 'תזכיר' על הנכס המדובר, יעכב את העסקה.
בדוגמה אחרת בפאפוס, הספק והקונה ניסה לעקוף את הסוכן שגילה זאת, הציב צו העברה מגביל (תזכיר), כל העניין כעת תקוע.
הקונה שילם את הסכום, הספק לא יכול להעביר בעלות וכמובן, הסוכן לא שולם (קיפאון במשך 8 השנים האחרונות - כולם מפסידים). מצב מבולגן.
בהזדמנות אחרת דרש קונה רוסי כי הסוכן לא יהיה נוכח במהלך המשא ומתן עם הבעלים.
הקונה תבע את הסוכן בעבירות עוולות לאחר שניסה להשיג הנחה באמצעות תשלום ללא עמלה.
הוא אף תבע את הסוכן בסכום של 70,000 אירו בפיצויים על אף שהמכירה הייתה בסכום של 140,000 אירו.
הקונה הפסיד את תיקו בבית המשפט, שוב הונח 'תזכר' על הנכס וכולם עומדים בקיפאון.
חלק מהבעיה נגרם כתוצאה מהסוכנים עצמם שמנסים "לגנוב" נכסים הרשומים ככאלה על ידי סוכנים אחרים.
ישנן דוגמאות רבות להתנהגות רעה בין סוכנים, כך שההונאה אינה מוגבלת בין ספק לקונים, אלא גם בין סוכנים.
אלא אם יש הסכם, על הספק מוטלת האחריות לשלם את העמלה.
אז יש להיזהר שעם כל "עסק של קופים" בצדך סביר להניח שתשלם בסופו של דבר.
קחו בחשבון שרק סוכני נדל"ן רשומים זכאים לעמלה, ולכן לכל דרישה מצד צדדים שלישיים אין זכות לתבוע אותה.
המאמר נכתב על ידי מר' לואיזו, מומחה לעיסקאות נדל'ן.
www.aloizou.com.cy
info@aloizou.com.cy
Article source Antonis Loizou
FINANCIALMIRROR.COM
The situation regarding estate agents is not healthy and it is a cause of constant argument between property sellers, buyers and the agents seeking a commission. Most of the wrongs were corrected in the past by the Estate Agents Law, but there are still evident problems in the relationship of the tw...